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【移民準備】移民一定要先賣樓?

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最近上網或者經過地產鋪,都可能見到不少「移民劈價急讓」的樓盤資訊。有不少人覺得移民前應該先整理和變賣所有在香港的資產後,才可以真正安心離港。但作出賣樓決定前,可以先參考下文的七大考慮因素,再考慮是否應該保留,還是賣出物業。

 

1. 保留被動收入

初移民到海外,你在當地工作的收入可能會大不如前,又或者你仍需要花時間尋找工作,這時若果你有香港的租金作被動收入,補貼移民後的開支,你的壓力確實沒那麼大。當然前提是你的租金收入已經足夠支付在港的按揭還款,例如物業每個月能收取$30,000租金,但每月按揭只須還款$20,000,這樣你還有$10,000的被動收入幫補一下。

雖然同樣的邏輯也可應用到海外,例如先將香港的物業賣出,再於移民地購入物業放租,但這樣做風險會較大。因為一來人生路不熟,對當地房地產市場不熟悉,二來在移民初期很容易會因應工作機會而轉變居住城市。另外加上香港的租務市場穩定、租金偏高和放租容易,如果想維持被動收入,保留香港物業確實較在海外購入新物業好。

 

2. 稅務問題令保留物業或會得不償失

稅務問題應該是令移民港人十分頭痛的因素,因為若果在移民前沒有先計算清楚,日後賣樓可能會比移民前賣樓損失更大。因為當你移民成為他國國民後,便需要繳付他國的稅項,包括移民後產生的海外收入,均需作出申報及繳付稅項。例如:英國就要收取18-28%的資產增值稅(Capital Gains Tax),以移民前的物業估價減去最後賣出的價錢,獲利的金額就需要繳付一定百分比的資產增值稅。而在台灣,基本上只要海外收入超過670萬新台幣,就需要繳付稅項。

另外,在香港收取租金,除了要繳付香港的物業稅(因不是通常居住香港的居民,並不能以個人入息課稅代替物業稅,亦不能享用個人入息課稅的免稅額),還有機會要在當地繳付海外入息稅,例如美國便會要求國民支付全球收入稅。因此,你可能要考慮日後賣樓的樓價,能否抵消稅款的開支。

 

3. 移民資金不足

如果你本身只有物業而沒有足夠流動資金,就可能需要賣樓換錢。例如:BNO Visa就要求你提供證明,顯示你有足夠經濟能力能在英國生活至少6個月;你要投資或創業移民但資金不足;又或者你想在海外置業(若香港仍有按揭需要還款,海外銀行很大機會不批當地按揭申請),都可能需要先出售在港的物業。

 

4. 對香港樓市的預期

長遠來講,保留香港物業最大的目的,當然是看中它的升值潛力。但對未來的樓市專家也持兩極的看法,所以純粹基於個人對香港樓市的信心有多少。以中短期來說,香港的租務市場一直十分活躍,租金回報率也較高,故若對香港樓市仍抱有信心,保留單位放租亦是不錯的選擇。

 

5. 遙距管理物業

若果想在香港保留物業收租,就要進一步考慮管理問題,人在海外很多時候未必能即時解決租客的問題,而若遇上租約期滿、拖欠租金或重新放租等問題就更麻煩。當然亦可考慮由親友或委託公司協助管理,但管理公司一般會收取租金一定的百分比作管理費用。

 

6. 對政治環境的不安

因國安法、反送中、政局不安等等的問題,不少人對香港的前境失去信心,而選擇移民海外。種種的不信任因素令人質疑將資產存放在香港是否一個明智選擇,又或者會否終有一日連物業也有機會被凍結和沒收,故不少人選擇將物業套現,再將資金放在離岸戶口或在海外置業。

 

7. 回流部署

很多人即使移民,對香港仍有很深的感情,在若干年後有機會回流返港;又或者移民後感覺不適應而返港重新生活,故選擇保留物業作日後回流的後備方案,加上在移民前賣出物業,日後很大機會不能以同樣資金買到差不多的單位,而樓價亦有機會更高。

 

想了解更多關於移民前的資產轉移準備,請參考「【移民準備】如何在本港銀行開立離岸戶口?」及「【移民準備】本地離岸戶口門檻太高?離岸戶口的另類選擇!」文章。

 

 

實用連結

【移民準備】年輕港人決定移民前要先考慮的五大因素

【移民準備】移民國家點樣選擇好?移民又有咩要考慮?

 

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